“La transformación inmobiliaria es la siguiente gran oportunidad en Latinoamérica”

Se estima que en América Latina y el Caribe existe un déficit habitacional (la brecha entre la vivienda disponible y la demanda) de más de 43 millones de departamentos. Entre los problemas que dificultan el acceso se encuentran la falta de bancarización y la escasa penetración de servicios financieros, que obstaculizan el acceso a financiación; o la ineficiencia del sector, lastrado por largos y complejos procesos burocráticos, según el Banco Interamericano de Desarrollo (BID).

«El mercado de vivienda es el activo más grande que tiene cualquier país», opina Sebastián Noguera, cofundador y presidente de la colombiana Habi, pero en América Latina «es extremadamente ineficiente porque no se ha apalancado en todas las ventajas de la tecnología». Soluciones como la de este unicornio ‘proptech’ (‘property’ + ‘technology’, es decir, innovación aplicada al sector inmobiliario), que también opera en México bajo el nombre de Tuhabi, buscan cambiar esta situación.

Centrado en la compraventa de vivienda usada por canales digitales, su modelo de negocio consiste en la adquisición—por la que el vendedor recibe el pago en un plazo de 10 días—, remodelación y venta de los departamentos—esta última, en un tiempo promedio de 45 días—. En conversación con BBVA Spark, Sebastián Noguera platica sobre la historia, la estrategia y la propuesta diferencial de un unicornio que pisa fuerte.

Antes de Habi, su trayectoria profesional abarca desde la creación del supermercado en línea Merqueo hasta el diseño de productos financieros digitales en el Banco de Bogotá. ¿Qué le llevó a fundar Habi en 2020 junto a la cofundadora y CEO, Brynne McNulty?

Mi pasión siempre ha sido tratar de resolver los problemas más fundamentales de los consumidores latinoamericanos con tecnología. La tesis detrás de mi primer emprendimiento, un supermercado en línea, era que muchas personas en Colombia no tienen carro y, además, el tráfico en las grandes ciudades en Latinoamérica es muy complejo por la alta densidad. Con una experiencia de ‘e-commerce’ podíamos dar acceso a un amplio porfolio de productos de consumo a precios competitivos y ahorrarles un tiempo considerable.

Pero vimos que más del 80% de las órdenes se hacían con pago en efectivo, y casi la mitad de ellas el día del pago de la quincena. La realidad es que la gente no tenía medios de pago ni acceso a crédito, casi solo podía hacer la compra el día que le pagaban el salario. Me comenzó a enamorar ese problema y terminé en el reto de movilizar al Banco de Bogotá, el segundo más grande del país, en el proceso de transformación digital para facilitar esos medios de pago y dar acceso a crédito de corto plazo que permitieran a la gente acceder a los productos cuando los necesitan.

Después, tratamos de simplificar el mismo acceso a créditos de vivienda. Pero encontramos que, si bien podíamos originar una tarjeta de crédito en cinco minutos, un crédito hipotecario tomaba seis meses en desembolsarse.  Y esto ocurre porque no existen los rieles de datos para, por ejemplo, saber el valor de un inmueble en Latinoamérica. Todo el proceso de avalúo, revisión de las escrituras públicas de la vivienda, constitución de la escritura…; tomaba varios meses.

Tampoco hay redes de comercialización, un entorno confiable donde comprar tu vivienda. Mi socia, que es de Estados Unidos, se enfrentó a muchos problemas para comprar su casa aquí. Se echó casi un año visitando casas, porque no existían buenas plataformas ni grandes ‘brokers’ que permitieran tomar buenas decisiones. Nuestro propósito con Habi fue construir esa infraestructura que permitiera hacer el mercado inmobiliario mucho más eficiente.

El BID señala que el ‘proptech’ puede desempeñar un rol fundamental en Latinoamérica a la hora facilitar el acceso a la vivienda. ¿Cómo consiguen soluciones como Habi dinamizar y optimizar el sector?

El BID acaba de aprobarnos una línea de hasta 50 millones de dólares para nuestra operación de México precisamente por la misión que estamos cumpliendo. Esta línea nos permite inyectarle liquidez a miles de personas que tienen viviendas, que tienen un activo valioso, pero congelado.

En la mayoría de los países desarrollados los dueños del ‘stock’ de vivienda comienzan a volverse jugadores institucionales, fondos de inversión, ‘multifamily owners’ [propietarios de viviendas multifamiliares]… En Latinoamérica, en cambio, las viviendas son propiedad de la clase media. El ahorro de la clase media está completamente puesto en este activo. Pero, debido a los tiempos tan largos del proceso de compraventa y a la falta de liquidez, información y seguridad jurídica, ese enorme valor está congelado. Las familias después acumulan créditos, recurren a financiación informal a tasas predatorias o no tienen acceso a financiación. Por eso nuestra misión es tan importante: porque permite desbloquear un activo que da acceso a una movilidad social considerable.

Entre las soluciones que ofrece Habi a sus clientes están la calculadora del valor de la vivienda Habimetro o el proceso de firma de escrituras 100% digital, implementado junto al Ministerio de Vivienda de Colombia. ¿Cómo han desarrollado la tecnología para materializar su idea de negocio?

La base son dos tecnologías, ‘big data’ y ‘machine learning’, que nos permiten construir una gran inteligencia del mercado de vivienda. Recogemos mucha información (en la calle, de los letreros de las ventanas; de nuestros aliados financieros, del Gobierno, de los portales inmobiliarios, de nuestros ‘brokers’…) y la combinamos, jerarquizamos y organizamos para tener una base de datos actualizada, confiable y viva que nos permite entender los precios y la liquidez de los activos.

Sobre esta base de datos tenemos modelos de inteligencia artificial con los cuales podemos poner precios de manera automática a una muy buena parte de nuestras viviendas. También tenemos evaluadores, pero más del 70% de las ofertas las hacemos con nuestros algoritmos de precios automáticos.

La estrategia de expansión de Habi en México ha pasado por la compra en 2022 de las compañías locales OKOL, empresa matriz de Propiedades.com, y Tu Cantón. ¿Por qué han apostado por la adquisición para ampliar sus operaciones?

En el negocio de los bienes raíces, entender muy bien un mercado es vital, no solo a nivel país, sino a nivel ciudad o barrio. Pero construir redes comerciales y obtener datos de calidad es demorado y es complicado. Por eso, cuando decidimos desembarcar en México cobró tantísima relevancia hacer estas dos adquisiciones: Tu Cantón era el mayor comercializador de vivienda nueva y también llevaba un par de años trabajando en vivienda usada, y Propiedades.com es el portal con mayor inventario en México y contaba con muchos datos sobre viviendas, precios, tiempos de venta…; que eran bien relevantes para la construcción de nuestros modelos analíticos.

Esta combinación nos permitió crecer muy rápido en México (entre 4 y 5 veces más rápido que en Colombia) y hoy operamos en Monterrey, Guadalajara, Ciudad de México y Estado de México.  Contar con el ‘know-how’ local y el trabajo de ambas compañías, dos de las empresas con tecnología para el sector inmobiliario con más experiencia, aceleró nuestro entendimiento del mercado.

Habi alcanzó el estatus de unicornio tras captar 200 millones de dólares en su última ronda de financiación. También ha obtenido capital en forma de deuda por parte de BBVA Spark y VPC. ¿Cuál ha sido la clave del éxito de la compañía a la hora de atraer financiación, pese al descenso del ‘venture capital’ (en 2022, el sector ‘proptech’ de América Latina atrajo un 65% menos de financiación de riesgo y ‘growth equity‘ que el año anterior)?

Los fondos ‘venture’ invierten en las grandes oportunidades que se están desbloqueando gracias a la tecnología. El mercado de vivienda es la categoría más grande que tiene cualquier país, generalmente representa un porcentaje muy importante del PIB, pero por otro lado es un sector con muy baja digitalización.  Por eso, la transformación digital del sector vivienda va a ocurrir y en Latinoamérica, donde no existen jugadores institucionales y la falta de infraestructura dificulta el acceso al crédito hipotecario, la oportunidad es muchísimo más grande. La transformación del sector inmobiliario con tecnología es la siguiente gran oportunidad en América Latina.

Nuestra apuesta por construir esta gran capa de datos y de información y estos rieles para que el mercado funcione de manera más eficiente es extremadamente atractiva para los inversionistas. Por eso, a pesar de que el mercado se ha enfriado y se ha vuelto mucho más difícil levantar dinero el año pasado, a mediados de 2022 levantamos una de las rondas más grandes de Latinoamérica.  Es un negocio que tiene ya un tamaño importante y un claro camino a la rentabilidad, y eso nos ha permitido tanto atraer inversionistas de riesgo como proveedores de deuda que nos han permitido seguir creciendo a muy buen ritmo, a pesar de las complejidades del entorno.

A comienzos de año, BBVA Spark identificó una serie de tendencias tecnológicas que marcarán el 2023, como la IA generativa, las API o las ‘superapps’, que permiten aumentar la eficiencia y digitalizar las operaciones. ¿Qué tecnologías y soluciones innovadoras cree que marcarán el rumbo del sector ‘proptech’?

Hay dos grandes oportunidades: la primera es el uso de ‘machine learning’ para procesar grandes volúmenes de datos y poder tomar decisiones financieras robustas, así como realizar análisis legales en línea. Por ejemplo, hace unos meses lanzamos en Colombia una plataforma para digitalizar por completo la lectura de documentos y estudios de títulos haciendo uso de la inteligencia artificial junto a la firma de abogados Brigard Urrutia.

La segunda son los modelos de procesamiento del lenguaje natural [el campo de la inteligencia artificial que impulsa la comunicación entre máquinas y humanos], que permiten automatizar la comunicación de procesos tan complejos como adquirir y vender una vivienda o acceder a un crédito. A través de chatbots se puede proporcionar asesoría personalizada a las personas con toda la información que necesitan de manera sencilla, lo que les ayudará a tomar mejores decisiones. A día de hoy Propiedades.com también permite a los usuarios enriquecer una publicación [con inteligencia artificial generativa, a través de ChatGPT] con la generación de texto automático.